Pflegeimmobilie: Risiken, Rendite, Kosten und Tipps

Was ist eine Pflegeimmobilie?

Eine Pflegeimmobilie ist eine Kapitalanlage in Form von Pflegeappartements in privaten Seniorenpflegeheimen. Private Investoren können sich ein Appartement im privaten Pflegeheim kaufen und erhalten dauerhaft sichere Mieteinnahmen. Im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung gibt es bei dem Appartement kein Mietrisiko durch Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit. Der Eigentümer der Pflegeimmobilie vermietet das Appartement nicht an den Pflegebedürftigen, sonder an den Betreiber der Einrichtung. Durch den mit dem Betreiber geschlossenen Pachtvertrag ist sichergestellt, dass auch dann Mieteinnahmen gezahlt werden wenn ein Appartement für einen gewissen Zeitraum leer stehen sollte. Wenn der Bewohner nicht in der Lage ist die Pflegeheimkosten zu zahlen, treten unmittelbar die Sozialversicherungsträger ein und zahlen an den Betreiber. Der Investor in Pflegeimmobilien hat im Gegensatz zu einer Wohnimmobilie keinen Ärger mit Mietverträgen und eine sichere Mietrendite.

Pflegeimmobilien - die wichtigsten Fragen& Antworten:

Lohnt sich die Investition in eine Pflegeimmobilie?

Durch den demographischen Wandel scheint eine Pflegeimmobile eine sichere Anlage zu sein. Die deutsche Bevölkerung wird sich bis 2030 zu einer der ältesten der Welt entwickeln. Damit steigt die Zahl der Pflegebedürftigen, wodurch ein sicheres Wachstum des Pflegemarktes erwartet wird. Positive Prognosen gehen von einer Million zusätzlich benötigten Pflegeplätzen innerhalb der nächsten Jahrzehnte aus. Zusammen mit der notwendigen Erneuerung der bestehenden Einrichtungen bieten Pflegeimmobilien sehr gute Chancen für Kapitalanleger.

Wie wird sich der Bedarf nach Pflegeplätzen entwickeln?

Pflege-Studien kommen in der Regel zu einem Ergebnis: Die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland wird in den nächsten Jahrzehnten stark steigen. Welche Auswirkungen dieser Anstieg auf die Pflege in Deutschland hat, hängt von den jeweiligen Annahmen der Studie ab. So kommen Pflege-Studien zu höchst unterschiedlichen Ergebnissen was den zukünftigen Bedarf an Pflegeplätzen und ambulanten Diensten betrifft. Eine aktuelle Studie des Instituts für Deutsche Wirtschaft aus Köln hat nun den Pflege-Bedarf pro Bundesland genauer untersucht. Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass eine geeignete Pflegeinfrastruktur in ausreichendem Umfang bereitgestellt werden muss. Bundesweit ergibt sich bis zum Jahr 2030 ein zusätzlicher Bedarf von 180.000 Betten bis 220.000 Betten für die stationäre Dauerpflege. Auch hiervon wären die Bundesländer unterschiedlich betroffen: Sachsen-Anhalt müsste im Basisszenario den existierenden Bestand von 2013 bis 2030 um rund die Hälfte erhöhen, das Saarland hingegen lediglich um knapp 9 Prozent, da es über bislang relativ gering ausgelastete Kapazitäten verfügt. Um den Bedarf an Pflegeheimplätzen künftig decken zu können, sind über den Aufbau zusätzlicher Kapazitäten hinaus auch bestandserhaltende Investitionen erforderlich.

Entwicklung Pflegemarkt - Bedarf Pflegeimmobilien

Ist die Pflegeimmobilie als Altersvorsorge geeignet?

Aufgrund der niedrigen Zinsen bei herkömmlichen Geldanlagen und den hohen Risiken in Aktien-Märkten, gibt es in der derzeitigen wirtschaftlichen Situation wenige langfristige Kapitalanlagen, die als sicher gelten. Daraus resultiert eine starke Nachfrage nach Immobilien. Mit der Geldanlage in eine Immobilie ist das Vermögen meistens bestmöglich vor Inflation geschützt. Bei herkömmlichen Immobilien besteht aber immer die Gefahr einer Blasenbildung und Überbewertung, vor allem in Boom-Regionen. Pflegeimmobilien sind davon weniger betroffen. Aufgrund des großen Anstiegs des älteren Bevölkerungsanteils werden Pflegeimmobilien auch zukünftig gefragt sein und stellen daher eine soziale, sichere und nachhaltige Kapitalanlage dar. Als förderungswillige Sozialimmobile ist die Investition in ein Pflegeheim indirekt eine staatliche Absicherung.

Wie viel kostet eine Pflegeimmobilie?

Wie teuer eine Pflegeimmobilie ist, hängt vor allem von der Lage, Ausstattung und Größe des Appartements ab. Große Pflege-Zimmer in Ballungsgebieten können bis zu 200.000 € kosten. Kleine Pflege-Zimmer in ländlichen Gebieten beginnen ab 80.000€. Wie viel eine Pflegeimmobilie kostet, hat keine Auswirkung auf die Rentabilität und die Sicherheit der Kapitalanlage. Das einzelne Objekt muss wie jede langfristige Geldanlage genau untersucht werden.

Was ist eine förderungswürdige Sozialimmobilie?

Förderungswürdige Sozialimmobilien erhalten Zuschüsse der staatlichen Sozialhilfeträger, die im Bundessozialhilfegesetz (BSHG) verankert sind. Wohnformen wie Betreutes Wohnen, Seniorenwohnungen oder Service-Wohnen sind alle als nicht-förderungswürdig eingestuft und werden zu 100 Prozent vom Bewohner getragen. Bei förderungswürdigen Sozialimmobilien, wie Pflegeheimen, übernimmt der Staat die Pflegeheimkosten, wenn diese der Pflegebedürftige oder dessen Angehörige nicht zahlen können.

Wie sicher ist Betreutes Wohnen als Anlage?

Als betreutes Wohnen werden Wohnformen bezeichnet, in denen Menschen Unterstützung finden, die je nach Lebenssituation unterschiedliche Formen der Hilfe benötigen. Im Betreuten Wohnen für Senioren leben die Bewohner in einer eigenen altersgerechten Wohnung mit Betreuungsservice. Diese Wohnform eignet sich in erster Linie für Senioren, die noch verhältnismäßig selbstständig leben können und gleichzeitig sicher sein möchten, bei Bedarf schnell und zuverlässig Hilfe zu erhalten. Das Betreute Wohnen mit Pachtvertrag bietet durch den Betreiber eine über 20 bis 30 Jahre sichere Einnahme, allerdings ohne Zuschüsse der staatlichen Sozialkassen. Ob diese Anlage sicher ist, hängt vor allem vom Betreiber und der regionalen Nachfrage nach seniorengerechten Immobilien mit Service ab. Das Betreute Wohnen ohne Pachtvertrag hat ähnliche Vor- und Nachteile wie eine Eigentumswohnung. Hier treffen Sie als Anleger alle finanziellen und objektbezogenen Entscheidungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft selbst und tragen somit sämtliche Kosten für Vermietung und Renovierung. Bei betreuten Wohnobjekten ist so die Mietrendite in der Regel niedriger als bei Pflegeheimen.

Wie investiere ich in eine Pflegeimmobilie?

Der Kauf einer Pflegeimmobilie findet in der Regel über einen spezialisierten Makler statt, der die notwendigen Formalitäten regelt und über die Eigenschaften der jeweiligen Pflegeimmobilie Auskunft geben kann. Im Einzelfall kann das Pflegeappartement auch direkt beim Betreiber erworben werden. Sollte ein Teil der Kosten über eine Immobilien-Finanzierung erfolgen, gilt es die Modalitäten im Vorhinein mit der finanzierenden Bank zu klären. Bei der Bereitstellung der Unterlagen und der Auswahl der richtigen Finanzierung, können ebenfalls spezialisierte Berater behilflich sein. Je nach Makler ist oft zuerst eine Reservierung der entsprechenden Immobilie nötig. Zur Kaufabwicklung ist dann ein Notar-Termin notwendig. Der Notar übernimmt schließlich die Kaufabwicklung und veranlasst die Grundbucheintragung. Nach Überweisung des Kaufpreises geht der Eigentum zum Investor über.

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Was ist das bevorzugte Belegungsrecht?

Auch für Personen, die sich einen Pflegeplatz für die Zukunft sichern möchten, ist die Investition in eine Pflegeeinrichtung interessant. In verschiedenen Fällen erwirbt der Investor mit dem Pflegeappartement ein bevorzugtes Belegungsrecht für sich selbst und seine nahen Angehörigen. Dabei gibt es eine Besonderheit bei Betreibern mit mehreren Einrichtungen. In diesem Fall besteht das bevorzugte Belegungsrecht nicht nur für das Objekt, in welchem das Pflegeappartement erworben wurde, sondern für alle Häuser dieses Betreibers. Konkret bedeutet das für den Investor, dass er im Alter einen Pflegeplatz an bis zu 20 Standorten oder sogar noch mehr auswählen kann. 

Welche Kosten entstehen beim Kauf eines Pflegeappartements?

Wie bei jeder Immobilie entstehen auch bei dem Erwerb einer Pflegeimmobilie, Kosten durch den Notar und durch die Grunderwerbsteuer. Wie hoch die Kosten sind, ist abhängig vom Kaufpreis und vom Bundesland. Kostet eine Pflegeimmobilie beispielsweise 130.000€ belaufen sich die Anschaffungskosten in etwa 9.000€. Findet eine Finanzierung statt, können für diese ebenfalls Kosten entstehen. Aufgrund dieser Kosten sollten Pflegeimmobilien vor allem als langfristige Geldanlage genutzt werden.

Welche Risiken gibt es bei Pflegeimmobilien?

Wie jede Geldanlage birgt auch die Pflegeimmobilie Risiken. Das größte Risiko ist, dass der Betreiber des Pflegeheims insolvent geht und sich kein neuer Betreiber findet, der bereit ist, das Pflegeheim zu übernehmen. Dies würde dann der Fall sein, wenn der insolvente Betreiber das Heim heruntergewirtschaftet hat, eine zu hohe Rendite versprochen hat und das Pflegeheim aufgrund der regionalen Demographie oder Konkurrenz keine hohe Auslastung erzielen kann. In der Regel findet sich aber bei Insolvenz eines Pflegeheim-Betreibers ein Nachfolger. Der Investor riskiert bei der Betreiber-Insolvenz meist nur einen kurzfristigen Mietausfall oder eine etwas niedrigere Rendite.  Bisher gibt es nur einen bekannten Fall in dem Investoren in der Pflege ihr Geld verloren haben, im Fall des Volkssolidarität Sozial-Immobilienfonds Mecklenburg-Vorpommern, der 2009 insolvent ging. Die Volkssolidarität war die karitative Massenorganisation der DDR, die Pflegeheime, KiTas und weitere Einrichtungen betreibt. Seit Ende der 90 Jahre konnten Investoren in diesen Fond investieren. Aufgrund verschiedener Faktoren wie etwa der demographischen Entwicklung in Ostdeutschland, des schlechten Zustandes des Immobilienbestandes und der zunehmenden privaten Konkurrenz, geriet dieser Fond in die Schieflage. Dieses Beispiel zeigt, wie wichtig bei der Investition in der Pflege die Prüfung des einzelnen Objektes oder der Hintergrund eines Fonds ist. Ein weiteres mögliches Risiko einer Pflege-Investition ist, dass politische Entscheidungen z. B. eine vollkommene Ambulantisierung der Pflege oder die bevorzugte Finanzierung alternativer Pflege-Formen, die Wirtschaftlichkeit der stationären Pflege erschweren. Die anstehende große Pflegereform (Pflegestärkungsgesetze I bis III) setzt weiterhin auf das Standbein der stationären Pflege. Durch den Pflegevorsorgefond wird die Finanzierung des Pflegesystems zusätzlich abgesichert. Die nächsten 10 bis 20 Jahre wird die Pflege in Deutschland trotz aller Herausforderungen ein stabil wachsender Wirtschaftszweig sein.

Lohnt sich die Finanzierung einer Pflegeimmobilie?

Angesichts der derzeitig niedrigen Zinsen, scheint eine Finanzierung einer Pflegeimmobilie eine einfache und sichere Rendite zu sein. Wie bei jeder Anlage-Form sollte eine Finanzierung über Kredite besonders gut überlegt sein. Eine Investition in eine Pflegeimmobilie ist eine mittel bis langfristige Investition. Sollte der Investor in finanzielle Engpässe kommen und die Pflegeimmobilie schnell wieder verkaufen, würde dieser trotz der guten Rendite Verluste machen. Wenn eine langfristige Finanzierung geplant ist und der Pflege-Invest als Teil der Altersvorsorge geplant ist, sollte ein besonders sicheres Objekt und erfolgreicher Betreiber gewählt werden. Von einer 100 Prozent Finanzierung ist eher abzuraten. Sollte es mal zu einem vorübergehenden Ausfall der Einnahmen durch die Insolvenz eines Betreibers kommen, könnte die Rendite schnell dahin schmelzen. Wenn nur wenig Kapital zum Anlegen zur Verfügung steht, lohnt sich eher die Investition in einen Pflege-Immobilienfond in dem Anleger bereits ab 10.000€ investieren können.

Woran erkenne ich eine sichere Pflegeimmobilie?

Es gibt zwei entscheidende Faktoren für die Sicherheit einer Pflege-Kapitalanlage. Der erste Faktor ist die Lage des Objektes. Der zweite Faktor ist der Betreiber. Bei der Lage zählen vor allem Faktoren wie die regionale demographische Entwicklung, aber auch die regionale Konkurrenz in der stationären Pflege. Wie wird sich die Zahl der Pflegebedürftigen in den nächsten 20 Jahren am Standort des Pflegeheimes entwickeln? Gibt es bereits erfolgreiche Pflegeheime oder alternative Pflege-Angebote, die eventuell auch expandieren? Wie haben sich in den letzten Jahren die Immobilien-Preise in der Region entwickelt? Beim Betreiber sollten Investoren auf die wirtschaftlichen Zahlen und das Konzept achten. Wie lange ist der Betreiber bereits am Markt? Wie viele sonstige Pflegeheime hat der Betreiber noch? Wie hoch sind dort Auslastung und Wirtschaftlichkeit? Wie sieht das Pflege-Konzept des Betreibers aus? Gab es Berichte über Missstände in einem der Bestandsobjekte? Findet eine lokale Vernetzung mit Pflegediensten oder Betreuten Wohnen statt, die für eine dauerhafte Auslastung sorgen? Wird in den bestehenden Objekten genügend reinvestiert, um den Wert der Pflegeimmobilie dauerhaft zu schützen?

Kann ich die Pflegeimmobilie wieder verkaufen?

Der Käufer einer Pflegeimmobilie ist wie bei einer Wohnimmobilie im Grundbuch eingetragen. Durch den Eintrag ins Grundbuch hat der Eigentümer alle Rechte: Er kann sein Appartement jederzeit verkaufen, vererben oder verschenken. Der Verkauf einer Pflegeimmobilie lohnt sich vor allem dann, wenn der Wert der Immobilie gestiegen ist und sich die Anschaffungskosten amortisiert haben.

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